Wie droomt van een huis onder de Franse zon, doet er goed aan zich te verdiepen in… woningisolatie. Misschien niet het eerste onderwerp dat in je opkomt. Toch is het slim om even bij stil te staan. Je komt in Frankrijk nog weleens huizen tegen die slecht zijn geïsoleerd. Daarom zijn de regels rondom huizen met onvoldoende isolatie flink strenger geworden. Voor Nederlanders die een tweede huis willen kopen, emigratieplannen hebben of hun Franse aankoop willen verhuren, is het belangrijk te begrijpen wat deze nieuwe wetgeving betekent.
Wat is een ‘passoire thermique’?
Frankrijk gebruikt de term passoire thermique, dit betekent letterlijk ‘thermisch vergiet’, en wordt gebruikt voor woningen met een heel lage energieprestatie. Deze huizen vallen in categorie F of G op de DPE (Diagnostic de Performance Énergétique). Zo’n huis verbruikt veel energie en heeft een grote ecologische voetafdruk. Daarom wordt de verkoop en verhuur stap voor stap aan banden gelegd.
Nieuwe wetgeving sinds 2025
Sinds begin 2025 mogen deze woningen niet meer worden verhuurd, tenzij ze eerst grondig worden gerenoveerd. De wet legt namelijk een maximale energieconsumptie op voor huurwoningen. Wie zijn pand niet op tijd energiezuinig maakt, kan zijn recht om te verhuren verliezen. Voor Nederlanders die een huis in Frankrijk als investering willen gebruiken, is dit een belangrijk punt.
Gevolgen voor huren én verkopen
Slecht geïsoleerde woningen krijgen de komende jaren op meerdere fronten te maken met beperkingen. Huizen met label F of G dalen in waarde, omdat kopers rekening moeten houden met kostbare renovaties. Door de nieuwe limieten mogen deze woningen niet meer worden verhuurd zonder renovatie. Dat maakt ze minder aantrekkelijk voor vastgoedbeleggers.
Vanaf 2028: verkoopverbod voor G-woningen
Vanaf 2028 geldt zelfs een verbod op de verkoop van huizen met label G, tenzij ze eerst worden verbeterd. Eigenaren moeten dus vóór deze deadline actie ondernemen.
Renovatiekosten, risico’s en rendement
Een energieslurpend huis kan aantrekkelijk geprijsd zijn, maar de renovatiekosten lopen snel op. Denk aan muur- en dakisolatie, het vervangen van enkel glas, de inbouw van een goede verwarmingsinstallatie en de verbetering van de ventilatie. Wel kun je in Frankrijk financiële steun krijgen: met MaPrimeRénov kun je een deel van de kosten dekken, alleen hangt de hoogte van de subsidie af van verschillende criteria, waaronder je inkomen.
Let op de notariskosten
Bij aankoop van een woning betaal je in Frankrijk notariskosten (overdrachtsbelasting). Voor energieslurpende huizen kunnen deze kosten relatief hoog lijken, omdat ze worden berekend over de aankoopprijs en omdat de toekomstige renovatiekosten nog niet worden meegerekend in de waardeontwikkeling. Dit moet je dus meenemen in het totale investeringsplaatje.
Energieslurpende huizen: slim of riskant?
Ondanks de risico’s bieden slecht geïsoleerde woningen ook kansen. Ze zijn namelijk vaak aantrekkelijk geprijsd en met een goede renovatie kunnen ze sterk in waarde stijgen. Bovendien neemt de vraag naar ‘groene’ woningen toe. Natuurlijk brengt de koop risico’s met zich mee: hoge renovatiekosten, strengere regels en een veranderende vastgoedmarkt. Maar voor kopers die het potentieel zien, de juiste vakmensen inschakelen en de renovaties slim aanpakken, kan zo’n pand juist een waardevolle langetermijninvestering worden.
PS: Wil je advies over het kopen of verkopen van een Franse woning met een lagere energieprestatie? Of sparren over jouw plannen? Laat het gerust weten, we denken graag met je mee. Lees ondertussen meer over isolatie en het verwarmen van je huis op stookolie.
